計畫緣起 現況發展說明 發展定位與策略
  實質空間再發展構想 都市更新單元開發可行性評估

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   
 

南門市場都市更新單元住戶意願調查分析

 

本案於2008年8月1日針對南門市場現住戶進行問卷調查,其方式採及戶拜訪,直接面對面與各家住戶進行問卷的調查,不在家的住戶以及閒置的住家,則另外詢問隔壁住戶相關狀況,經由現場門牌號碼的統計共有37戶人家,分別為:太平街13戶、民族路12戶、永樂街12戶。


在進行問卷調查過程中,目前已經歇業且閒置中的住戶共計5戶,其中永樂街1戶、太平街4戶。另外,有6戶人家不在家而無法進行受訪,有5戶人家拒絕回答。問卷中設定期望改變的方式有三種:1、保留現有南門市場的使用情況。2、南門市場完全拆除重建,改作其他公共設施使用。3、以保留南門市場商業機能的方式進行更新改建。依照回答情形結果,選擇第一項的答案有14戶,第二項的答案則完全沒有人選擇,選擇第三項答案的有7戶。


由問卷結果可知,目前大多數現住戶仍希望保持現有使用情形,如果要改建南門市場仍希望保留現有市場商業機能為主,以期能保留商業發展機會,維持經濟收入。
另外,本案也於問卷中針對未來改建進行延伸性問題,其中僅6人回答,大部分皆贊成將南門市場改建為攤販集中區、停車場與廣場,而對於提供後門空間做為攤販使用的部分,贊成的比例僅5成,顯示出現住戶對於公共空間多贊成做為攤販及公共設施使用,但私空間的部分則希望不要受到干擾。

問項

選擇人數

比例

保留現有南門市場的使用情況

14

66.67%

南門市場完全拆除重建,改作其他公共設施使用

0

0.00%

保留南門市場商業機能的方式進行更新改建

7

33.33%

合計

21

100.00%

  

南門市場都市更新單元攤商意願調查分析


攤商問卷調查方式採現場拜訪形式,直接面對面與幾家攤販進行問卷的調查,由於調查時間為下午時段,大多數的攤商已經休息,因此僅就現場仍營業或者尚未離開的攤商進行問卷受訪。


在進行14份問卷後,由於回收的意見幾乎傾向保留原市場的使用模式,並且多數攤販強烈反對市場改建的議題,因此,訪員轉往拜訪市場管理員林明義先生。林管理員表示,市場改建議題在此提出算是非常敏感的,在幾年前也曾舉辦過類似的座談會議,並有針對市場改建議題發放過問卷調查,所得到的結論幾乎是不贊成南門市場的改建,尤其攤商們最關切的還是遷移安置的問題,因為那勢必會影響到他們的生計。


就現場調查的問卷回收統計進行試算,就經營情況而言,認為自身生意不錯的有3個攤商,生意普通但足以支撐維生的有11個攤商。
原本問卷中設定期望改變的方式有三種:1、保留現有南門市場的使用情況。2、南門市場完全拆除重建,改作其他公共設施使用。3、以保留南門市場市場商業機能的方式進行更新改建。依照回答情形結果,選擇第一項的答案有11個攤商,第二項的答案則完全沒有人選擇,選擇第三項答案的有3個攤商。而遷移安置的部份多數的攤商未回答。


由問卷結果分析,南門市場攤商大多希望留在原地附近繼續營業,以維持現有客源,但也有一半的攤商消極的對市場改建的議題不表意見,因此未來攤商問題的處理仍然需要努力。

項目

攤商數

百分比(%)

改行或至其他零售市場繼續營業

1

7.14

想在原本市場附近繼續營業即可

5

35.71

願意遷移至菜市街的路面上營業,並且改造成行人徒步區的方式

1

7.14

未表示意見

7

50.00

合計

14

100.00

  

另外由《彰化市公有南門零售市場改建工程規劃案》所進行之攤商普查問卷調查結果統計資料顯示,攤商贊成重新改建的比例不到7%,反對的高達43.07%,顯示大部分的攤商不贊成改建南門市場,這也成為本案推動之課題。

項目

攤商數

百分比(%)

同意

14

6.93%

不同意

87

43.07%

沒意見

101

50.00%

合計

202

100.00%

  

市公所周邊地區都市更新單元訪談分析

市公所都市更新單元主要針對現有廣停十二用地上已徵收建築之佔用戶進行瞭解,透過針對國民黨彰化縣黨部之訪談瞭解,廣停十二用地原為彰化縣黨部舊員工宿舍區,在廣停十二用地徵收時已由黨部領取徵收補償費用,於92年時縣黨部也針對現住戶搬遷問題進行協調會議,但是對於搬遷費用無法達成共識,造成現有住戶仍佔用部分住宅,在縣黨部的立場還是希望現有住戶加速搬遷,趕快開闢廣停用地。

針對市公所周邊地區都市更新單元建議後續應由專業都市更新機構協助進行佔用戶之協商,必要時仍須運用公權力的方式介入,解決公共設施用地無法開闢之問題。

 

投資財務可行性評估

以下針對南門市場與市公所周邊地區都市更新單元進行財務可行性評估,作為後續推動都市更新計畫之參考。

南門市場都市更新單元開發成本分析

南門市場更新單元土地成本估算表

 

土地成本分析

南門市場現有土地為彰化市公所所有,以公告現值估算目前土地價值約3.48億元,私人土地部分以公告現值估算目前土地價值約2.09億元,更新單元土地總價值約5.57億元。

所有權人/管理者

地號

平均土地公告現值

(元/㎡)

面積

(㎡)

土地價值1

(萬元)

土地價值2

(萬元)

彰化市公所

9798…29筆土地

83,860

  4,145

  34,760

  48,664

小計

 

  4,145

  34,760

  48,664

私人

96101102…29筆土地

147,000

  1,421

  20,889

  29,244

小計

 

  1,421

  20,889

  29,244

合計

 

 

  5,566

  55,649

  77,908

註:1.土地價值1係依土地公告現值估算,土地價值2係依土地公告現值加四成估算。
        2.本表面積僅供參考,實際面積應以實地分割測量面積為準。

 

建物重置成本分析

本案建築物重置成本以「彰化縣公共設施拆遷建築改良物補償辦法」進行估算,作為現有建築物價值分析,其中南門市場建築價值約4,819萬元,拆遷費用約513萬元,私人建築物價值約8,204萬元,拆遷費用約768萬元。

  
南門市場更新單元建物補償成本估算表

所有權人

主要結構

樓層數

補償標準

(元/㎡)

面積

(㎡)

建物價值

(萬元)

彰化市公所

鋼筋混凝土

3層以下

7,800

  6,178

   4,819

小計

 

  6,178

   4,819

私人

鋼筋混凝土

3層以下

7,800

  3,417

   2,665

4-6

9,500

  5,830

   5,539

小計

 

  9,247

   8,204

合計

 

 

 

 15,426

  13,023

南門市場更新單元建物拆除成本估算表

所有權人

拆除費用標準(元/㎡)

面積(㎡)

拆遷處理費用(萬元)

彰化市公所

        830

   6,178

             513

小計

   6,178

             513

私人

        830

   9,247

             768

小計

   9,247

             768

合計

 

  15,425

           1,280

 

註:拆除費用包含拆除費用及營建混合物處理費用。

 

都市更新規劃費用分析

參考「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」之都市更新規劃費認列標準估算,都市更新事業辦理成本約843.28萬元。

項目

認列標準(萬元)

費用

(萬元)

說明

發起

更新可行性評估

30

由縣政

府辦理

A:更新單元面積(㎡)含公共設施用地

N:權利人人數(人)含土地、合法建物所有權人及違章建築戶權利人 X:面積(詳下表以累計方式計算) Y:費用(詳下表以累計方式計算)

劃定更新單元

50

都市更新計畫

50

擬定

都市更新事業概要

100+AX+NY=

100+0.08×5566

+37×4=897

693.28

都市更新事業計畫

權利變換計畫

執行

計畫執行與成果報核

150

150

   

843.28

 

面積/人數單位費用認列標準

 

更新單元面積(㎡)

X(萬元/㎡)

權利人人數(人)

Y(萬元)

1

A3,000

0.10

N20

6.0

2

3,000A6,000

0.08

20N100

4.0

3

6,000A10,000

0.06

100N200

2.5

4

10000A

0.04

200N

1.5

    

短期方案興建成本分析

短期方案興建成本中,方案1興建成本約2,487萬元,方案2興建成本約2,930萬元,費用估算詳表6-8。

南門市場短期方案興建成本試算

方案

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

備註

方案1

建築物營建成本

1

    1,352

 1,352

 

戶外景觀工程

0.5

    1,945

   973

 

營建管理及相關費用

163

 

   163

營建費用*7

小計

 

 2,487

 

方案2

建築物營建成本

1

    2,074

 2,074

 

戶外景觀工程

0.5

    1,328

   664

 

營建管理及相關費用

192

 

   192

營建費用*7

小計

 

 2,930

 

合計

 5,417

 

   

南門市場都市更新單元方案1興建成本分析

中長期方案興建成本中,方案1興建成本約4.37億元,方案2約4.11億元。

南門市場中長期方案1興建成本試算表

項目

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

備註

複合性商業大樓

建築物營建成本

1.5

16,029

24,043

 

戶外景觀工程

0.5

2,033

1,016

 

營建管理及相關費用

1,754

 

1,754

營建費用*7

小計

 

26,814

 

連棟透天店舖與集合式住商大樓

建築物營建成本

1.5

10,302

15,453

 

戶外景觀工程

0.5

709

355

 

營建管理及相關費用

1,107

 

1,107

營建費用*7

小計

 

16,914

 

合計

43,728

 

南門市場中長期方案2興建成本試算表

項目

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

備註

百貨公司

、超級市場

及戲院

建築物營建成本

1.5

15,384

23,076

 

戶外景觀工程

0.5

1,674

837

 

營建管理及相關費用

1,674

 

1,674

營建費用*7

小計

 

25,587

 

連棟透天店舖與集合式住商大樓

建築物營建成本

1.5

9,268

13,902

 

戶外景觀工程

0.5

1,181

591

 

營建管理及相關費用

1,014

 

1,014

營建費用*7

小計

 

15,507

 

合計

41,094

 

中長期方案店鋪住宅興建效益分析

南門市場中長期方案中店鋪住宅將由實施者辦理銷售及發回作業,其中發回作業依現住戶權利價值計算其需發回或補繳費用。中長期方案中方案1總銷售效益為6.03億元,市公所權益價值約31.75%,方案2為5.53億元,市公所權益價值約34.42%。

南門市場中長期店鋪住宅興建成本試算表

項目

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

方案1

透天店鋪銷售

9

2,196

19,760

住商大樓住宅銷售

5

5,612

28,060

住商大樓店鋪銷售

10

1,247

12,471

小計

 

60,291

方案2

透天店鋪銷售

9

2,251

20,260

住商大樓住宅銷售

5

4,858

24,289

住商大樓店鋪銷售

10

1,080

10,795

小計

 

55,344

 

南門市場都市更新單元財務可行性分析

 

1.基本假設
 

(1)短期方案-興建新市場
      A.由縣政府出資興建。
      B.一般攤位月租金為4,500元/攤,戶外臨時攤販區月租金為1,500元/攤。
      C.營運管理費用佔營收18%。
      D.年租金成長率為2%。
 

(2)中長期方案-店鋪住宅社區(商業區)
      A.民眾參與意願於短期方案期間整合完成。
      B.安置用住宅於都市更新施工完成後,兩年內全部處理完成。
      C.貸款比例:80%。
      D.貸款年利率5.13%(依土地銀行及營建署「都市更新事業優惠貸款要點」估計。)
      E.通貨膨脹率:3.0%。
      F.規劃作業期間1年,工程作業期間1年。
 

(3)中長期方案-市場用地BOT
      A.市場用地BOT特許年限30年(興建2年、營運28年)。
      B.年租金成長率為2%,月收益250元/㎡。
      C.貸款年利率5.13%(依土地銀行及營建署「都市更新事業優惠貸款要點」估計。),貸款比例:80%。
      D.通貨膨脹率:3.0%。
      E.出租率80%。
      F.營利事業所得稅及相關營運管理費用:占營業收入33%。
 

2.財務可行性分析
(1)短期方案1


短期方案以市公所爭取經費投資為主,假設興建期間1年,營運期間9年,需投入經費約3000萬元,第6年可攤平經費,整體益本比(B/C)約1.92,內部報酬率為19.71%,NPV為3,094萬元,屬可行之方案,財務分析內容詳附錄八。

(2)短期方案2


短期方案以市公所爭取經費投資為主,假設興建期間1年,營運期間9年,需投入經費約3443萬元,第6年可攤平經費,整體益本比(B/C)約1.74,內部報酬率為16.34%,NPV為2,746萬元,屬可行之方案,財務分析內容詳附錄八。

(3)中長期方案1


中長期方案以都市更新及市場用地BOT開發為主,假設興建期間2年,營運期間28年,開發成本約7.44億元,第10年可攤平經費,整體益本比(B/C)約2.52,內部報酬率為11.37%,NPV為2.52億元,屬可行之方案,財務分析內容詳附錄八。

(4)中長期方案2


中長期方案以都市更新及市場用地BOT開發為主,假設興建期間2年,營運期間28年,開發成本約7.18億元,第9年可攤平經費,整體益本比(B/C)約2.62,內部報酬率為12.14%,NPV為2.52億元,屬可行之方案,財務分析內容詳附錄八。

  

市公所周邊地區都市更新單元開發成本分析

 

土地成本分析

市公所周邊地區土地包含彰化市公所、彰化縣政府、土地銀行及私人所有,全部土地價值約3.98億元。

市公所周邊地區都市更新單元土地成本估算表

所有權人/管理者

平均土地公告現值

(元/㎡)

面積

(㎡)

土地價值1

(萬元)

土地價值2

(萬元)

彰化市公所

42,096

7,578

 31,900

  44,660

彰化縣政府 

27,746

2,240

  6,215

   8,701

土地銀行

23,000

46

    106

     148

私人

45,167

339

  1,531

   2,144

合計

 

10,203

 39,752

  55,653

註:1.土地價值1係依土地公告現值估算,土地價值係依土地公告現值加四成估算。
        2.本表面積僅供參考,實際面積應以實地分割測量面積為準。

 

建物成本分析


市公所周邊地區都市更新單元建築物大多已徵收或為公有建築,私人建築物主要集中於成功路與7-39-9M計畫道路附近,初步估算私有建築物取得費用約1,760萬元。

市公所周邊地區都市更新單元私人建築補償成本估算表

所有權人

主要結構

樓層數

補償標準

(元/㎡)

面積

(㎡)

建物價值

(萬元)

私人

木造

平房

           3,710

    440

     163

2

           4,130

    219

      90

磚造

平房

           4,025

  1,910

     769

小計

 

 

  2,569

   1,022

 

市公所周邊地區更新單元建物拆除成本估算表

所有權人

拆除費用標準(元/㎡)

面積(㎡)

拆遷處理費用(萬元)

彰化市公所

        830

   4,589

             381

小計

   4,589

             381

私人

        830

   4,302

             357

小計

   4,302

             357

合計

 

  8,891

          738

註:拆除費用包含拆除費用及營建混合物處理費用。

  

 

都市更新規劃費用分析

 

參考「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」之都市更新規劃費認列標準估算,都市更新事業辦理成本約893.02萬元。

都市更新規劃費用試算表

項目

認列標準(萬元)

費用

(萬元)

說明

發起

更新可行性評估

30

由縣政

府辦理

A:更新單元面積(㎡)含公共設施用地

N:權利人人數(人)含土地、合法建物所有權人及違章建築戶權利人 X:面積(詳下表以累計方式計算) Y:費用(詳下表以累計方式計算)

劃定更新單元

50

都市更新計畫

50

擬定

都市更新事業概要

100+AX+NY=

100+0.06×10217

+5×6=897

743.02

都市更新事業計畫

權利變換計畫

執行

計畫執行與成果報核

150

150

   

893.02

 

面積/人數單位費用認列標準

 

更新單元面積(㎡)

X(萬元/㎡)

權利人人數(人)

Y(萬元)

1

A3,000

0.10

N20

6.0

2

3,000A6,000

0.08

20N100

4.0

3

6,000A10,000

0.06

100N200

2.5

4

10000A

0.04

200N

1.5

  

 

建築興建成本分析

 

依據本案建議方案進行都市更新開發,方案1建築營建成本約11,814萬元,方案2興建成本約9,452萬元。

市公所周邊更新單元方案1興建成本試算表

項目

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

備註

店鋪住宅

建築物營建成本

1.5

4,328

6,492

 

戶外景觀工程

0.5

584

292

 

營建管理及相關費用

475

 

475

營建費用*7

小計

 

7,259

 

停車場及藝文廣場

平面停車設施營建成本

0.1

1,800

180

 

戶外景觀工程

0.8

1,800

1,440

 

營建管理及相關費用

113

 

113

營建費用*7

小計

 

1,733

 

彰化歷史博物館及周邊設施

建築物整修成本

0.2

3,968

794

 

戶外景觀工程

0.5

3,687

1,843

 

營建管理及相關費用

185

 

185

營建費用*7

小計

 

2,822

 

合計

 

 

 

11,814

 

 

 市公所周邊更新單元方案2興建成本試算表

項目

經費項目

單價(萬元)

數量(㎡)

經費

備註

老人住宅

建築物營建成本

1.5

3,244

4,866

 

戶外景觀工程

0.5

1,222

611

 

營建管理及相關費用

383

 

383

營建費用*7

小計

 

 

5,860

 

停車場

平面停車設施營建成本

0.1

1,800

180

 

戶外景觀工程

0.3

1,800

540

 

營建管理及相關費用

50

 

50

營建費用*7

小計

 

 

770

 

彰化歷史博物館及周邊設施

建築物整修成本

0.2

3,968

794

 

戶外景觀工程

0.5

3,687

1,843

 

營建管理及相關費用

185

 

185

營建費用*7

小計

 

 

2,822

 

合計

9,452

 

 

公所周邊地區都市更新單元財務可行性分析

 

方案1基本假設

(1)民眾參與意願於規劃期間整合完成,土地銀行與現住戶皆參與都市更新。
(2)相關建築與設施於2年內興建完成。
(3)銷售時程設定4年內售完,第1年銷售4成,第2年3成,第3年2成,第4年1成。
(4)貸款年利率5.13%(依土地銀行及營建署「都市更新事業優惠貸款要點」估計。),貸款比例:80%,本金於第3年開始償還。
(5)通貨膨脹率:3.0%。
  

方案1財務可行性分析
方案1都市更新實施者需負責辦理都市更新作業、負擔重建單元內土地整理費用及興建與銷售店鋪住宅社區,整體開發費用約9,912萬元,益本比(B/C)約1.13,內部報酬率IRR約25.49%,NPV為1,125萬元。

市公所周邊更新單元方案1財務分析表

項目

總價

98

99

100

101

102

103

興建成本

12620

531

726

5417

2974

1982

991

營運管理費用

1731

0

0

692

519

346

173

利息與本金償還支出

1536

109

258

407

381

254

127

住宅銷售收入 

17312

0

0

6925

5194

3462

1731

現金流量

1424

(639)

(984)

409

1319

880

440

累計現金流量

 

(639)

(1623)

(1214)

105

985

1424

B/C

1.13

 

 

 

 

 

 

IRR

25.49%

 

 

 

 

 

 

NPV

1,125

 

 

 

 

 

 

 

 

方案2財務可行性分析

市公所周邊地區都市更新單元方案2主要採公辦都市更新開發,由地方政府委託專業都市更新實施者辦理都市更新,相關工程及建設費用由政府出資興建,總開發費用約4,797萬元。

市公所周邊更新單元方案2開發費用分析表

經費項目

單價(萬元)

備註

土地取得費用

2,144

 土地銀行及私人土地

建物補償費用

1,022

 私人建築

拆遷工程費用

738

私人與公有建築

都市更新規劃作業費用

893

 

合計 

 4,797