計畫緣起 現況發展說明 發展定位與策略
  實質空間再發展構想 都市更新單元開發可行性評估

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   
  

更新單元範圍說明及概要

 

更新單元範圍
南門市場更新單元範圍以民族路、永樂街、菜市街及太平街所圍之區域為範圍,主要為現有南門市場所在街廓,面積約0.5278公頃。

都市計畫
都市更新單元範圍內都市計畫包含市場用地及商業區,其都市計畫概況如下:

南門市場都市更新單元都市計畫概況表

項目

使用分區

面積(公頃)

比率

建蔽率

容積率

法定基礎樓地板面積(㎡)

商業區

0.1837

34.80%

80%

280%

5143.85

市場用地

0.3442

65.20%

80%

240%

8259.94

  
    

南門市場更新單元都市計畫示意圖

南門市場更新單元範圍示意圖

 
       

土地權屬
都市更新單元範圍內土地權屬包含彰化市及一般私人,其中一般私人土地約有34個土地所有權人,其土地權屬概況如下:

南門市場都市更新單元土地權屬概況表

權屬類型

面積(㎡)

比例

彰化市

4145

74.46%

私人

1421

25.54%

註:土地權屬面積依謄本資料計算。

建物權屬
南門市場都市更新單元內建築物權屬除南門市場本體建築外,其餘皆為私人所有,其建物權屬概況如下:


南門市場都市更新單元建物權屬概況表

權屬類型

樓地板面積(㎡)

比例

彰化市

6178.36 

40.05%

私人

9247.30

59.95%

南門市場更新單元土地權屬示意圖

都市更新效益

南門市場位於彰化舊城區內重要策略區位,且位於民族路、太平路、永樂街與菜市街等重要發展軸線上,因此推動都市更新將可為舊城區帶來再發展之動力,其都市更新效益如下:

1.改善現有環境品質,提升建築防災與環境衛生能力。
2.重建市場建築,塑造公共設施之自明性與地標性。
3.重新整理與分配土地權屬,提升公有土地利用價值。
4.提高商業服務設施層級,帶動彰化舊城區之產業發展。
5.導入現代化公共服務設施,提供市民停車、自行車等新的公共服務機能。

土地開發策略及都市更新實施方式

 

南門市場都市更新單元區位優異,且公有土地比例高,為投資的良好標的,長期都市發展策略的考量下,應避免以標售方式開發,造成未來市中心區公有土地運用的不足,建議未來都市更新開發應以設定地上權方式採促進民間參與開發方式開發,提供做為彰化舊城區再發展之策略點。


由於現有南門市場建築老舊,設備已不符現有市場之需求,且二樓之市場空間租用率低,雖然市公所近年持續推動市場更新改建之計畫,但是囿於主要臨街地皆為私人建築使用,造成市場重建效益無法彰顯。


在南門市場街廓的產權上,更新單元內土地權屬包含公有與私人兩部分,現有建築物則包含公有建築物、承租市有地之私人建築物及一般私人建築物三種,雖然公有土地比例高,但未來開發仍需要整合現有太平街、民族路與永樂街之沿街私有建築,因此在開發策略上,本案建議分兩階段來進行都市更新土地開發,包含第一階段(短期)以現有南門市場公有建築進行改建,第二階段(中長期)則以整體街廓重建來進行開發,其開發策略分述如下:

 

第一階段(短期)


短期開發策略以整建現有南門市場建築為主,將建築物更新為現代化之市場建築,並考量未來整體重建更新之需要,在建築結構與材料上,以輕量、可再利用為主要考量,以準備及等待後續都市更新意願整合後進行全街廓開發。
第一階段開發策略除以公部門為主體,爭取公共預算進行市場改建開發外,也可以促進民間參與方式委託民間機構辦理。在建築設計上建議以過渡性使用為原則,建材以輕量化為主,節省開發費用,並為下一階段都市更新進行準備。

第二階段(中長期)


中長期開發策略以都市更新重建方式為主,委託或徵求都市更新實施者辦理相關權利人意願整合工作,待完成現有建築相關權利人之意願整合後,將南門市場全街廓進行重建,並以權利變換等都市更新開發方式進行開發。
本階段開發在都市更新工程辦理期間,由都市更新實施者協助現有住戶進行臨時性安置,待開發完成後,再由現住戶依其權利辦理買回或由都市更新實施者辦理銷售及出租作業,而公有土地部分將以設定地上權方式,徵選開發商參與都市更新開發。
本南門市場都市更新重建方案之推動與相關作業程序,建議委託專業都市更新實施者辦理,由都市更新實施者協助公部門辦理意見整合及整體開發作業,並參與後續都市更新重建開發及開發後經營管理,以加速本案都市更新之進行。

南門市場第一階段(短期)都市更新方案內容

第一階段都市更新方案以現有南門市場改建為主要內容,提出方案如下:

 

短期方案1-日夜市集
短期方案1將以白天與夜晚皆可營業之創意市集與購物街道為主題,將現有南門市場之建築進行改建。短期方案1規劃內容說明如下:

 

短期方案2-現代化市場
短期方案2將以一般現代化傳統市場空間進行規劃,其規劃內容如下:

  
  

南門市場第二階段(中長期)都市更新方案內容

 

第二階段以整體街廓重建更新為主要內容,考量整體機能定位及地方發展特性提出方案如下:

1.中長期方案1-複合性商業大樓

中長期方案1將以旅館、辦公室與大型零售賣場為開發主題,將現有商業區及市場用地集中劃設以利空間使用,使用機能除配置連棟透天及集合式住商大樓作為現住戶安置使用外,於市場用地辦理多目標使用並導入大型零售賣場與辦公室使用,提供彰化舊城區內一處新的商業核心。

(1)規劃概念說明

以角地高樓沿街類城牆方式進行空間配置,並將開放空間與公共服務設施集中設置於街廓中間,汽車出入口則以民族路為主。

(2)都市計畫調整說明

將現有市場用地僅面臨菜市街之課題進行改善,將商業區集中劃設於街廓北側,市場用地集中劃設於街廓南側。

(3)都市計畫變更回饋

本方案涉及都市計畫變更部分,依「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」可能需回饋30%土地供作公共設施使用,並得以代金方式抵充,依本方案變更內容需回饋303.6萬元代金予彰化縣政府,但本案屬策略性都市更新計畫,且變更範圍多屬公有土地,因此仍得依該原則第三條第一項第三款爭取彰化縣都市計畫委員會同意適用免回饋項目。

南門市場中長期方案1都市計畫調整示意圖

南門市場都市更新單元中長期方案1都市計畫調整說明表

項目

使用分區

原面積(㎡) 比例 變更後面積(㎡) 變更後比例
商業區 1837.09 34.80% 1880.72 35.63
市場用地 3441.64 65.20% 3398.01 64.37

 

 

中長期方案1內容

A.複合性商業大樓

地下一樓、一樓及二樓作為大型零售賣場、美食廣場及商店街使用為主,三樓及四樓作為辦公室使用,五至九樓作旅館使用,地下二至三樓則作為停車場使用。

B.連棟透天店舖與集合式住商大樓

連棟透天建築以住商店鋪為主,集合式大樓則以一至二樓作為商業使用,三樓以上作為住宅使用,地下部分則做為停車使用為主。

南門市場更新單元中長期方案1量體面積表

使用分區 項目 樓地板面積(㎡) 比例

複合性商業大樓

大型賣場

3478.89

21.70%

辦公室

2731

17.04%

旅館

3739.45

23.33%

美食廣場

1365.5

8.52%

商店街

617.61

3.85%

停車

4096.5

25.56%

小計

16028.95

100.00%

連棟透天店舖

與集合式住商大樓

透天店鋪

2195.6

21.31%

集合大樓-店舖

1247.1

12.11%

集合大樓-住宅

5611.95

54.48%

集合大樓-停車位

1247.1

12.11%

小計

10301.75

100.00%

合計

26330.7

 

註:假設更新後容積獎勵為0.5倍基準容積。

南門市場中長期方案1方案內容示意圖

2.中長期方案2 內容-百貨公司、超級市場與戲院

中長期方案2以百貨公司、超級市場與戲院為開發主題,將現有商業區及市場用地集中劃設以利空間使用,安置使用空間以配置連棟透天及集合式住商大樓為主,並將安置使用之開放空間獨立設置,市場用地部分則辦理多目標使用後,導入百貨公司、超級市場及戲院等商業使用,提供彰化舊城區內一處新的商業核心,作為彰化商業發展之火車頭。

1)規劃概念說明

以角地高樓方式進行空間配置,將高層建築集中設置於民族路兩處街角,開放空間則獨立設置,以保持安置住宅之私密性。

2)都市計畫調整說明

將現有市場用地面臨道路不足問題進行改善,將商業區集中劃設於街廓北側,市場用地集中劃設於街廓南側,其中商業區面積較方案1多,且集合式住宅戶面積較少。

3)都市計畫變更回饋

本方案涉及都市計畫變更部分,依「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」可能需回饋30%土地供作公共設施使用,並得以代金方式抵充,依本方案變更內容需回饋3077.4萬元代金予彰化縣政府,但本案屬策略性都市更新計畫,且變更範圍多屬公有土地,因此仍得依該原則第三條第一項第三款爭取彰化縣都市計畫委員會同意適用免回饋項目。

南門市場中長期方案2都市計畫調整示意圖

南門市場都市更新單元方案2都市計畫調整說明表

項目

使用分區

原面積(㎡) 比例 變更後面積(㎡) 變更後比例
商業區 1837.09 34.80% 2283.59 43.25%
市場用地 3441.64 65.20% 2996.27 56.75%

 

中長期方案2內容

A.百貨公司、超級市場及戲院

地下一樓及一樓作為超級市場使用,一樓至六樓部分作百貨公司使用,七樓以上作為戲院使用,地下二至四樓則作為停車場使用。

B.連棟透天店舖與集合式住商大樓

連棟透天建築以住商店鋪為主,集合式大樓則以一至二樓作為商業使用,三樓以上作為住宅使用,地下部分則做為停車使用為主。

南門市場都市更新單元方案2都市計畫調整說明表

使用分區

項目

樓地板面積(㎡)

比例

百貨公司、超級市場及戲院

超級市場

1683.38

10.94%

百貨公司

6850.2

44.53%

戲院

2883.42

18.74%

停車場

3966.78

25.79%

小計

15383.78

100.00%

連棟透天店舖與集合式住商大樓

透天店鋪

2251.08

24.29%

集合大樓-店舖

1079.52

11.65%

集合大樓-住宅

4857.84

52.42%

集合大樓-停車位

1079.52

11.65%

小計

9267.96

100.00%

合計

24651.74

 

註:假設更新後容積獎勵為0.5倍基準容積。

南門市場中長期方案2方案內容示意圖

   
    

市公所周邊地區更新事業概要構想及再開發策略

更新單元範圍說明及概要

1.更新單元範圍


市公所周邊地區都市更新單元範圍主要以機十一、廣停十二與7-39-9M計畫道路周邊公有土地為主,並包含部分7-39-9M私有土地,面積約1.0217公頃。

2.都市計畫


都市更新單元範圍內都市計畫包含機關用地、廣場兼停車場用地、商業區與道路用地,其都市計畫概況如下:

項目

使用分區

面積(公頃)

比例

建蔽率

容積率

法定基礎

樓地板面積(㎡)

商業區

0.2394

23.43%

80

280

6703.2

廣場兼停車場用地

0.1484

14.52%

10

20

296.8

機關用地

0.5355

52.41%

60

250

13387.5

道路用地

0.0984

9.63%

-

-

-

 

市公所周邊地區更新單元都市計畫示意圖 市公所周邊地區更新單元範圍示意圖
     

 

土地權屬

都市更新單元範圍內土地權屬包含彰化縣、彰化市、土地銀行及一般私人,其中一般私人土地約有5個土地所有權人,其土地權屬概況如右:

市公所周邊都市更新單元土地權屬概況表

權屬類型

面積(㎡)

比例

私人

339

3.32%

彰化市

7578

74.27%

彰化縣

2240

21.95%

土地銀行

46

0.45%

註:土地權屬面積依地籍圖量測計算。

都市更新效益

 

彰化市公所周邊地區佔地面積龐大,且鄰近彰化火車站,周邊文化古蹟資源豐富,未來可配合市公所遷建計畫提供豐富的都市發展機能,提升整體都市公共服務機能,其都市更新效益如下:
1.避免公共建築閒置使用,活化公共資產。
2.加速公共設施開闢,減輕現有彰化舊城區之停車問題。
3.提供現有公共設施保留地之安置機會。
4.整合周邊文化設施資源,形塑彰化舊城文化發展核心
5.提供文化、社會福利及交通運輸等設施開發空間,促進舊城地區再發展。

市公所周邊地區更新單元土地權屬分布示意圖

  


市公所周邊地區都市更新方案1

彰化市公所周邊地區更新單元開發以開發公共服務機能為導向,整建維護區以現有機十一用地以OT方式再開發為博物館及文化設施為主,廣停十二、道路用地與商業區則透過住宅社區與相關公共設施以都市更新進行開發,由住宅社區標售收益來負擔周邊公共設施開發成本,分項說明如下:

1.土地開發策略及都市更新實施方式


市公所周邊地區都市更新單元以公有土地為主,但目前更新單元範圍內仍有部分已徵收但未搬離之民眾及位於公共設施保留地上之私有建築,因此在發展定位上以提供公共服務機能及協助興闢公共設施為主,並劃分成重建區與整建維護區,重建區以商業區開發為住宅,作為拆遷民眾安置處所,其銷售費用可作為本更新單元公共設施開發之經費來源,而整建維護區則以公辦公營方式開發為城市博物館藝文園區,由政府負責建築整建維護與相關設施興建費用,以下分項說明本更新單元土地開發策略及都市更新實施方式:

(1)整建維護區


本更新單元內機十一用地因配合市公所遷建計畫,未來以文化設施為發展主軸,因此除保留部分具有歷史及文化意義之建築物,其他建築可視實際需要進行拆除,並提供作為開放空間。
原有保留之建築可以現有歷史建築再利用之方式,除博物館及相關藝文設施由政府設立營運單位經營管理外,可將部分剩餘空間委外作為餐飲設施、零售設施等營利性空間使用,讓彰化市公所建築可轉型成為彰化舊城區內新的文化核心。

(2)重建區


更新單元內除機十一用地外,土地包含廣停十二用地、7-39-9M道路用地及商業區,建議以重建進行開發,廣停十二用地與道路用地土地權屬以公有土地為主,未來開闢費用僅需負擔工程費用,可配合安置住宅之標售,籌措公共設施興闢費用,或利用公共設施促參等方式進行開發。

市公所周邊地區開發策略示意圖

 

方案內容
方案1以戶外劇場、住宅社區與自行車轉運設施為重建區開發主題,整建維護區則透過促進民眾參與公共建設方式,以城市博物館、藝文展演設施及餐廳零售等相關附屬設施為主要使用,規劃方案內容說明如下:

(1)戶外劇場與停車場
主要位於廣停十二用地及西側商業區,停車場與機十一用地合併計算約可提供35個汽車停車空間及44個機車停車空間,戶外劇場約可提供100-150人之戶外活動。

(2)透天住宅
位於計畫道路北側商業區,興建20戶店鋪與住宅,建築面積約4328㎡,主要提供標售或由現住戶買回,作為重建區公共設施開發費用來源。

(3)自行車轉運站
位於7-39-9M計畫道路與民生路口,主要配合彰化舊城區自行車服務系統進行設置,開發費用可由本更新單元負擔或專案補助設置。

(4)城市博物館、餐飲設施及主題零售設施
以現有彰化市公所建築原址保留提供做為博物館使用,並以彰化市都市發展史、彰化舊城文史資料及未來都市發展建設為主題,並考量設施自償性及永續性,建議導入餐飲設施及主題零售設施,以利後續博物館經營。

(5)藝文展演設施
以現有彰化市公所及介壽堂建築物整建為藝文展演設施,提供藝文展演、表演藝術及大型會議使用。

市公所周邊地區都市更新方案1示意圖
  

 

市公所周邊地區都市更新方案2

市公所周邊地區都市更新單元方案2以文化設施、觀光服務設施與行政辦公大樓為開發主題,其開發策略與內容如下:

1.土地開發策略及都市更新實施方式

市公所周邊地區都市更新單元在土地使用分區上以公共設施用地及商業區為主,權屬上則以公有土地為主,但目前更新單元範圍內仍有部分已徵收但未搬離之民眾及位於公共設施保留地上之私有建築,因此建議透過都市更新進行整體開發,取得全部範圍內土地,再透過促進民間參與公共建設方式,以BOT方式進行觀光服務及文化設施之開發,其開發策略建議如下:

(1)重建區

A.廣停十二用地及道路用地


廣停十二用地及道路用地由政府徵收開闢,以利後續都市更新之推動,其中有關現有佔用戶搬遷補償部分可由政府先行墊付,納入後續都市更新開發成本。

B.機十一用地(北側)


更新單元內除機十一用地外,土地包含廣停十二用地、7-39-9M道路用地及商業區,建議以重建進行開發,廣停十二用地與道路用地土地權屬以公有土地為主,未來開闢費用僅需負擔工程費用,可配合安置住宅之標售,籌措公共設施興闢費用,或利用公共設施BOT等方式進行開發。


C.商業區


商業區土地則透過公有土地設定地上權方式由民間租用開發為辦公室或其他商業設施,並初步設定以提供部分樓地板供作地方政府辦公室(未來市公所第二辦公室),及負責興闢自行車服務及創意市集空間做為回饋條件,除可提供商業營運空間外,也可透過收益來發展彰化本土之文化創意產業。


(2)整建維護區


整建維護區中現有市公所建築以OT方式提供作為餐飲設施,而市公所東側建築物則做為市民學習中心,提供圖書館、藝文教室及活動中心等使用。

市公所周邊地區開發策略示意圖

 

方案內容


方案2以戶外劇場、住宅社區與自行車轉運設施為重建區開發主題,整建維護區則透過促進民眾參與公共建設方式,以城市博物館、藝文展演設施及餐廳零售等相關附屬設施為主要使用,規劃方案內容說明如下:

(1)營利性設施


A.觀光飯店
配合彰化舊城區未來發展觀光服務產業,於機十一用地北側規劃設置觀光飯店使用,提供彰化地區觀光人口居住使用,開發後將可帶來過夜性觀光消費效益,並可提供地區工作機會,未來可透過BOT方式導入民間開發。

B.辦公大樓
於更新單元北側商業區設置辦公大樓,提供相關辦公室空間,其中部分可考慮設置市公所第二辦公室,提供市中心區之行政服務。

C.藝文餐飲設施
配合本更新單元周邊豐富歷史古蹟,將現有市公所舊址提供做為藝文餐飲設施使用,以OT方式由民間租用經營。

(2)公益性設施

A.市民學習中心
保留市公所東側建築物提供部分公共服務機能,包含藝文教室、傳統工藝教室、圖書館及活動中心使用,提供地區民眾學習服務使用。

B.創意市集
為發展與保存彰化地區特有工藝產業,於北側商業區設置創意市集,提供相關工藝加、藝術家及地區性特色產業進駐,作為提升城市魅力與發展觀光產業使用之空間。

C.自行車轉運站
配合彰化舊城區自行車服務系統進行設置,開發費用可由本更新單元負擔或專案補助設置。

市公所周邊地區都市更新方案2示意圖

  

 

都市計畫調整說明

市公所周邊地區都市更新單元導入公益性設施需配合變更都市計畫,將原本機關用地變更為觀光服務用地與社教用地。

 

市公所周邊地區方案2都市計畫調整說明表

原使用分區

原面積(公頃)

變更後

使用分區

變更後面積(公頃)

變更後比例

機關用地

0.5355

觀光服務用地

0.2346

43.81%

社教用地

0.3009

56.19%

市公所周邊地區方案2都市計畫調整示意圖