計畫緣起 現況發展說明 發展定位與策略
  實質空間再發展構想 都市更新單元開發可行性評估

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   
 

行動方案

彰化舊城區整體都市景觀規劃

彰化舊城區都市設計競圖

自行車服務設施佈建計畫

菜市街觀光市集推動計畫

舊城區人行舖面改置計畫

環城道路照明改置計畫

環城道路植栽舖種計畫

舊城區街道單邊停車計畫

南門市場初期改善規劃

舊城區入口意象裝置計畫

四線綠軸帶先驅計畫

 

CS01

彰化舊城區整體都市景觀規劃

實施區位
  自行車服務設施佈建計畫
實施區位
實施區位在火車站、市公所、南門市場與中山路停車場區
CM01 菜市街觀光市集推動計畫
實施區位
實施區位以菜市街為主? 北起太平街? 南至民權市場
 
CM02 舊城區人行舖面改置計畫
實施區位

CM03

環城道路照明改置計畫
實施區位
實施區位以環城街道為主 包含中山路、中正路、華山路、民生路與光復路
CM04 環城道路植栽舖種計畫
CM06 南門市場初期改善規劃
實施區位
實施區位以民族路之南門市場為主
實施區位
實施區位以舊城區主要道路出入口為主
CL02 四線綠軸帶先驅計畫
實施區位
實施區位以舊城區四大軸線(和平、中華與民族路)沿街部分為主
 

(二)重點策略性再發展地區
本案透過相關發展現況與都市再發展定位之評估,初步建議四處策略性再發展地區,作為後續都市更新評估之參考。
1.南門市場
南門市場現況仍做為市場使用,街廓外圍建築現況做為住宅及商業使用,未來街廓整體都市更新將面對攤商續租與私人產權整合之問題,因此初步建議南門市場再生策略如下:
(1)停止攤商續約,逐步騰空南門市場
更新策略推動初期需面對攤商續約與臨時安置問題,應此建議在前置作業期間先停止南門市場內攤商續約,逐步騰空南門市場。
(2)以永樂街、太平街做為攤商臨時安置場所
當停止攤商續約至一定其間,建議開放永樂街與太平街部分路段,將作為南門市場剩餘攤商之臨時安置場所。
(3)拆除整理市場建築工程
為減少拆除工程影響周邊私有建築,應委託專業單位進行建築結構拆除評估與工程規劃,並與私有建築物所有權人進行協調,而後進行南門市場拆除整理工程之施工。
(4)建立臨時性開放市集及服務設施
於拆除整理之市場土地,興建臨時性開放的市集廣場及服務設施,結合周邊早市與夜市的商業機能,提供活動、停車、消費服務等功能,作為舊城雙市服務核心。
(5)循序整合街廓內私有建築,促進整體街廓再開發
長期可整合周邊私有建築之都市更新意願,進行整體街廓之再開發,建立居住、商業與公共服務的發展單元。

2.鐵路醫院及原市20用地
鐵路醫院現況閒置使用中,目前也表達參與都市更新之意願,而原市20用地為附帶條件整體開發地區,目前為低度使用之空間,未來建議整合進行都市更新,並配合鄰近特色商圈之發展,塑造符合地區發展需求之策略性再開發單元。

3.市公所周邊地區
市公所周邊地區多為公有土地,若配合市公所遷移之政策,原有建築可做為地方歷史博物館使用,並透過都市更新開闢周邊公共設施,作為整體地區再發展的策略性據點。

 

(三)都市更新推動可能遭遇之課題探討
就國內外相關案例分析,都市更新與地區再發展通常需要長期的推動,並且需要長久的溝通協調來進行意見的整合,以下初步彙整國內外推動都市更新與地區再發展所遭遇之課題,做為市公所未來推動之參考。
1.民眾意見之整合與協商
都市更新與相關行動方案之推動所涉及的民眾相當多,因此首先需面對的問題為民眾意見的整合,包含私有土地的所有權人、建築物的使用人及其他相關權利人等,在參與都市更新、整修沿街建築或公共工程之推動等方面,民眾的意見都需要適度的協商與整合,以利相關政策之推動。
2.實施者的誘因不足
都市更新之推動需要都市更新實施者進行資金的投資,大部分的都市更新案多是透過容積獎勵的方式吸引私人實施者的參與,但是目前彰化地區住宅市場以透天為主,造成容積獎勵無法滿足私人投資者的投資報酬,都市更新的誘因不足,成為彰化地區推動都市更新的課題。
3.土地管理單位的意見整合
以公有土地或法人組織土地為主進行都市更新,雖然所需面對的相關權利人較少,但是相關單位經營的目標不同,各自對於土地處理的需求也不同,因此其意見整合常造成都市更新推動的延宕,因此都市更新主辦單位需要有長期推動與意見整合的準備。
 

六、土地使用調整與都市計畫變更構想
依據彰化市舊城區都市機能在發展定位與相關規劃構想,提出相關土地使用調整與都市計畫變更構想如下:
(一)土地使用分區調整構想
1.未開闢計畫道路調整為商業區(附帶條件)及住宅區(附帶條件)
彰化市舊城區內目前仍有多處計畫道路尚未開闢,由於早期道路路網規劃是以商業區街廓及方格狀路網的規劃方式,並未尊重既有巷道紋理,加上舊城區內商業區並無整體開發之規定,因此這些道路開闢勢將破壞現有街廓內空間結構,造成更多畸零空間的產生。
目前尚未開闢之計畫道路以6-8公尺為主,僅彰化市公所北側之計畫道路為9公尺,因此考量都市計畫道路的延續性,保留該9公尺計畫道路,其餘建議變更為商業區(附帶條件)及住宅區(附帶條件),納入都市更新一併開發,以保存現有空間紋理,並解決道路無法開闢問題,其附帶條件建議如下:
(1)需參與臨接之都市更新單元整體開發。
(2)其容積得併入都市更新單元開發計算,且該更新單元應提供等面積之開放空間。
(3)依前項規定留設之開放空間,其區位得配合整體開發進行配置,但須鄰接計畫道路或既成道路。


都市計畫變更構想圖

 

(二)都市更新策略
考量舊城區之街廓特性與整體地區再發展需求,建議於未來都市更新計畫中,納入符合舊城區街廓尺度的都市更新單元劃設標準與劃設都市更新整建維護區段,分述如下:
1.都市更新單元劃定標準

彰化舊城區內之都市更新單元劃定標準,應符合下列規定之一:

(1)完整之計畫街廓者。

(2)街廓內面積在二千平方公尺以上者。

(3)街廓內臨接二條以上之計畫道路,且面積在一千平方公尺以上者。

(4)基地連續連接建築線且相鄰達30公尺以上,且面積合計在二千平方公尺以上者。

(5)街廓內部分土地業已建築完成,確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻,其面積在一千平方公尺以上,並為一次更新完成者。

都市更新單元面積雖不符合前項第二款至第四款規定,其情形特殊有實施都市更新必要者,得經本縣都市更新審議委員會同意另行劃定。

第一項所稱街廓,係以基地四周面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

2.劃設都市更新整建維護區段
為塑造舊城區景觀風貌,將特色商業軸線與主要商業軸線兩側指定為都市更新整建維護區段,未來可透過都市更新基金,補助其部分整建維護工程經費。


都市更新整建維護區段構想圖

 

(三)土地使用管制要點調整構想
舊城區再發展需透過相關土地使用管制要點之調整,進行空間量體、都市紋理與環境品質之管理,因此建議調整現有都市計畫土地使用管制要點,分項說明如下:
1.開放空間留設與建築物退縮規定
(1)建築基地面臨計畫道路應設騎樓或無遮簷人行道(其寬度同騎樓)。
(2)都市更新單元內留設之開放空間應面臨計畫道路或既成道路,建築物面臨街廓內既成道路應自既成道路中心線退縮3公尺以上建築。
(3)臨接古蹟保存區需自分區線退縮4公尺建築,以提供做開放空間使用。
2.建蔽率獎勵規定
為促進都市更新單元內開放空間之留設,提升街廓內居住環境品質及加強防災機能,其土地使用強度及獎勵基準如下:

建蔽率

容積率

80%

280%

? 75%

290%

? 70%

300%

? 65%

315%

? 60%

330%

前項因獎勵所增加之開放空間應集中劃設,以改善都市景觀。
3.既成道路街廓出入口規定
為維持彰化市舊城區內既有歷史巷道紋理,延續現有巷道之連續性,未來都市更新單元內,道路配置與劃設應維持街廓內現有既成道路之出入口。


維持既成道路出入口示意圖

4.建築物高度管制
為創造良好之街道景觀,建構舊城區建築量體意象,建議彰化舊城區範圍內建築物高度比最高不得超過面臨計畫道路高度之1.5倍,但面臨兩條計畫道路者,建築高度不得超過面臨計畫道路寬度之2倍。
5.停車標準
舊城區內道路空間不足,路邊停車對於交通服務水準之影響甚鉅,因此建議都市更新開發應訂定停車設置標準,至少一居住單元應劃設一處停車空間。
6.容積移轉規定
(1)為維持彰化市舊城區內居住及活動品質,避免受到高密度及高強度發展之影響,並促進都市更新單元內土地有效利用,更新單元得依據都市更新條例第四十五條規定,將其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用。
(2)依前項規定所移轉之容積,應以擴大彰化市都市計畫範圍為容積接受基地。
7.建築景觀及基地綠美化
目前舊城區內綠化比率低,因此建議增訂基地綠美化規定,更新單元內建築基地內之法定空地面積二分之一以上,應栽植花、草、樹木予以綠化,其綠化工程應納入建築設計圖說於請領建造執照時一併核定之,覆土深度草皮應至少二十公分、灌木應至少五十公分、喬木應至少一百公分。
8.鼓勵舊城區綠色運輸模式
(1)帶狀開放空間之鋪面應齊平,材質應延續。
(2)開放空間應配合設置腳踏車停車設施。

 
二、建築量體與天際線發展構想
彰化市舊城區現有的建築開發率已達9成,早已達飽和狀態,開發過程中遺留部分老舊狹小之巷道,雖不利於車輛使用,但可作為舊城區步遊系統的實質串接,目前舊城區內整體開發,仍舊依據彰化市都市計畫中土地使用分區管制之內容規定,建築量體卻未能落實發展控管,致使舊城區內之天際線與台灣一般城市之紛亂發展情境並無太大差別。
(一)建築群落發展構想
1.土地使用分區管制內容概要
(1)住宅區
目前舊城區內之住宅區建蔽率不得大於60%,而容積率不得大於200%。
(2)商業區
商業區之建蔽率不得大於80%,容積率不得大於280%。此外,為獎勵商業區開放空間留設,其土地使用強度及獎勵基準如下:

建蔽率

容積率

? 70%

300%

? 60%

330%

? 50%

360%

前項因獎勵所增加之開放空間一律留設於建築基地前院,以改善都市景觀。

(3)古蹟保存區
古蹟保存區之建蔽率不得大於60%,容積率不得大於160%;古蹟保存區內土地若需建築,其建蔽率、建築外觀造型、開口部份處理、材料、顏色、比例等應配合古蹟形貌,並應經古蹟主管機關同意;古蹟保存區除供原先劃設目的使用外,並得作小型商店及飲食店使用,但不得超過總樓地板面積50%,且不得超過300平方公尺,且其建築之使用不得破壞古蹟風貌。

(4)建築高度與量體管制
舊城區內扣除市場與機關用地外,主要土地使用為商業、住宅與古蹟保存區為主,依現行土地使用分區管制規定,整體舊城區開發量體與高度應為中低密度,但從實際開發現況可發現不乏超越該高度限制者,使用面積亦超越建蔽率管制之限制。茲就各主要分區分述如下:
A.住宅區
依據土地使用分區管制規定,住宅區之建蔽率不得大於60%,容積率不得大於200%,舊城區內住宅的平均高度約坐落於3-4層樓高,約略集中於9公尺至12公尺不等,而就城區內住宅區集中於東南側中山路(中華路至華山路),現有使用情況多以商業為主,不符土地使用原則,高度控管的成效必然有限。
B.商業區
依據土地使用分區管制內容概要規定,商業區之建蔽率不得大於80%,容積率不得大於280%。舊城區內商業區的平均高度約坐落於3-4層樓高,約略集中於9公尺至12公尺不等,而若為獎勵商業區開放空間留設,其高度則有以下變化對照:

建蔽率

容積率

可興建樓層

約略高度

? 80%

280%

3.5層

10.5公尺

? 75%

290%

4.0層

12.0公尺

? 70%

300%

4.0層

13.0公尺

? 65%

315%

5.0層

14.5公尺

? 60%

330%

5.5層

16.5公尺

? 55%

345%

6.0層

19.0公尺

?50%

360%

7.0層

21.6公尺

C.古蹟保存區
古蹟保存區之建蔽率不得大於60%,容積率不得大於160%,平均高度約坐落於3層樓高,約略集中於9公尺;得作小型商店及飲食店使用,但不得超過總樓地板面積50%,且不得超過300平方公尺為限。
2.舊城整體建築量體推想概要
基於前述管制,舊城區的量體規劃必須考量到以下因素:
(1)八卦山空間軸線與舊城關係
目前舊城區主要東西向軸線皆可指向八卦山脈,使八卦山成為城市街道中主要的端景,在量體配置部分必須將阻絕東西向視覺軸線之高樓層量體減少,以活用城市整體軸帶背景意象之景觀資源。
(2)格狀路網的發展態勢
經歷多次空間改變後,舊城區內之網絡系統由原先之放射狀逐成格狀發展型態,自此沿街面的發展強度逐漸提升,因此,建議在兼顧居住品質的考量下,採因勢利導策略,在空間量體配置部分則應以目前沿街面為主要發展區域容許較高量體發展,反之街廓內儘量採以低樓層配設並創造開放空間留設的機會,以打造出舊城內寧適住居與繁華商業活動之共存環境,以豐富舊城區的多元活動與維繫城市生活多面向之機能。


主要發展軸線與八卦山對應示意圖

舊城區與八卦山軸線對應示意圖

舊城區格狀路網發展態勢示意圖

舊城區格狀路網週邊影響範圍示意圖

(3)路口角地高樓層建築分布型態
在舊城區發展當中,可以發現比較具有特色的天際線變化,乃是路口建築物高度均較其他區域來的突出,其因在於角地的不動產市場交易價格較有競爭力,而長久以來的建築更替速度也較為快速,故使目前建築高低變化程度較高區域集中於道路路口附近,而受限於容積移轉規定必須在相同一更新地區內,角地高樓則可吸收同一更新單元或街廓內多餘之建築容積,帶動容積轉移的效益性,提升土地使用強度並強化商業機能的導入機會;此外,角地高樓化則可突顯道路識別與具備方向導引的優點,並減少沿街式高樓層建築剝奪景觀與日照權的問題,可創造出不同於其他地區之都市意象,亦可符合街廓內生活融合街廓外圍商業活動共存之發展方式。


舊城區角地高樓層建築分布示意圖

(4)日照權的街廓完整度概念
舊城區內除了軸線系統會影響量體發展與高度限制外,另一個要素即是日照權的概念,引導舊城區內每個角落都有受到日照的權利,也才足以形成吸引都市更新與寧適住居的前提條件,因此,城區整體發展強度朝低密度控管的規劃,將是讓彰化舊城區得以獲得最佳日照的整體發展概念來源,且亦有利於引導相關整體開發獎勵的運用。
3.量體發展的概念
打造一個具有文化深度的城鎮意象(Urban Image),不僅需要時間的沉澱以及空間的立體擴張,更需要許多不同文化交融的痕跡與涵構(Context)堆疊,同時必須要有高度的空間自明性(Identity)存在,才能建立出完整的舊城氛圍;計畫範圍在市街路網切割之下,讓整體紋理切割成為41個獨立街廓,因此,必須以每一個街廓作為規劃設計單元,展現其各有不同的發展型態,而整體的量體概念則可以獨立的41座城堡去看待舊城的發展形式,以下擬以此一概念,類似中世紀城堡(castle)的形式,以角塔城堡的發展模式,進行以街廓為單元的再發展量體模擬,作為日後整體都市設計與天際線管制內容的主軸。
(1)沿街城牆模擬構想
將各街廓外圍沿街的建築賦予較高建築高度,作為模擬中世紀城堡之城牆構想,主要在強化沿街面退縮之可能性,釋出人行空間與機踏車停車空間,增加商業活動,在舊城區內整體選逛行為之串聯效果。
(2)街廓四角塔樓構想
因應現有主要路口建築強度較高的現狀,容許路口建築較高高度以符合商業使用的需求,模擬城堡四角塔樓與高建築物的概念,作為街廓節點與地標形式的導引,並以此作為更新單元容積調控的受體,甚至作為舊城區內之容積移轉主要接受基地。
(3)低強度內部空間構想
各街廓內部以寧適性住宅為主,空間布局則以低高度與低強度的方式發展,在舊有街道紋理下保留住宅隱密性,以傳承舊城區之生活型態,區隔沿街商業為主的空間之差異性格。
(4)永久性開放空間留設構想
在內部街廓中留設永久性開放空間或整合未開闢公設地(主要為計畫道路)之取得,建議以整體開發方式提供綠地或人行空間供公眾使用,改善目前街廓內以及舊城區綠地之不足,並將可移出之容積轉移至他處使用,以達更新獎勵之效果,並兼顧土地權益及公平性。


量體發展概念示意圖
 

(二)天際線模擬
依前述建築群落及量體構想,未來若各街廓均循此原則進行更新及改建,其整體景觀模擬及天際線如圖4-14所示之理想情境。然若缺乏一具創意概念之發展機制,而僅依目前之都市計畫管制,則舊城區之量體景觀及天際線可以圖4-15作為比較。


類城堡發展概念(角地塔樓、沿街城牆、街廓內開放空間)之天際線模擬示意圖 (請點選滑鼠放大圖片)

延續現有管制之天際線模擬示意圖 (請點選滑鼠放大圖片)

(二)發展視覺軸帶
在現有軸帶之發展上,除利用端景作為軸帶的主要方向導引目標外,以及強化軸帶內之綠美化作業(強化喬木、灌木與花卉之佈植)外,建議同時引導主要軸帶上具有歷史價值建築之外部空間改善以及實施街招管制計畫,強化軸線之視覺效果。

(三)街道及開放空間發展構想
1.整體空間的氛圍塑造
舊城區的氛圍塑造,存在著市區內是該復原或是仿舊的不同觀點與論證拉鋸,整體而言具有記憶性或歷史價值的建築或舊城遺跡,是必須被保留的且必須被復舊的,但殘破不堪、不具復原效益或不具備共同記憶的部分,則應以仿舊的方式去重新定位其在舊城中的歷史,在此,舊城的未來意象建議以仿舊或二戰前市街改正後的彰化舊城風貌相契合,一種融合與折衷主義的街道與建築特色的再度復興,以及更久遠之前原民拓耕與漢人建城的基調想像再度被引入,用詩文與活動注入都市的活動當中,不只是場域引導生活而是活動決定地域與空間氛圍的扶植,而目前舊城區內需要改善的首要目標即是違法的逾界招牌,以及唯一尚未地下化的有線電視電纜線,而改造現有閒置未用的公部門老舊建築亦是營造古城意象之可行方向。
2.綠地空間之創造
目前舊城區的最缺乏的即是綠地及開放空間,未來透過土地使用管制數量的引導,搭配更新機制逐步實現開發單元的開放空間留設,增加舊城綠覆空間。


導入積極機制的開放空間模擬。

沿用現行消極管制下的開發空間模擬。
舊城區綠覆空間植入概念示意圖
 

四、交通及觀光服務設施發展構想
(一)設計概念
計畫範圍充滿著各種特殊文化與美食的資源,若能有效啟動以人為主的活力新視角,藉由創造新元素吸引消費行為,打造互動式的城鄉願景;與富有集體記憶可滿足全世代及無障礙的新活動場域,彰化舊城區之印象風貌,將使來訪旅客留下深刻的記憶;因應此一期盼,來規劃擬以打造文化與「慢」步調家園的概念為出發點,整體概念將以彰化舊城區的漫遊者Flaneur(France)作為主軸:以一種生活裡的漫遊(Le Flaneur de la Vie)衍生成為規劃要義。

在「彰化舊城區的漫遊者Flaneur」概念下,對於彰化舊城區的交通及觀光服務設施將以大眾運輸、自行車與步行等交通服務模式進行構想的衍生,因此以下分別對於行動載具、徒步街區與觀光服務設施等分項進行構想的研擬。

(二)行動載具發展構想
建立彰化舊城區之行動載具系統,服務舊城區內之發生旅次,亦可向外串聯外圍其他景點或重要活動設施(如火車站、市公所、八卦山牌樓等),平常日提供老人或市民洽公、通勤與通學使用;假日期間提供作為古蹟參訪與美食之旅等活動遊程載之具使用,改設以小型巴士或單列輕軌電車形式,穿梭於舊城之中。


遊歷系統與行動載具構想示意圖

(三)徒步街區發展構想
在永樂商街與小西街美食區的現況基礎上,將其延伸擴大至永興、長安、太平與菜市街,以及中華路之孔門路至中山路段,並以人行徒步為首先路權,徒步街區可依時段規定管制車輛通行,如遇重要慶典活動時間,亦可全部或部分路段封街僅供人行及活動之展演。


徒步街區構想示意圖

(四)觀光服務設施發展構想
在四個主要的軸線出入口設置入口意象裝置與城市遊歷導覽設施,並將後火車站之停車場與中山路旁之公園用地作為地區交通轉運設施,作為觀光導引與活動引入的設施基礎。

入口意象裝置與城市遊歷導覽設施構想示意圖

1.半線觀光市集
以菜市街為基礎,發展觀光市集,北以南門市場為起點往南銜接至民權市場,全長為250公尺,以徒步街方式設計成加有頂蓋遮掩之拱廊商場(Arcade),提供市民採買選逛以及依據活動設計作為特定販售之市集形式,重新詮釋菜市街之活動情境,除延伸永樂、太平兩徒步區的人行範圍及活動層面,並可加速街道兩側與南門市場及民權市場之更新速度。

2.交通載具服務設施點
於火車站、市公所、中山路中山堂停車場與南門市場等地設置自行車服務設施點,提供旅客免費借用自行車作為全市觀光的起始點,以及舊城區參訪活動與美食之旅的主要行動載具,亦可藉由這些地點發展獸力或人力車輛等接泊工具的起訖點,落實永續與節能為城市成長的新目標。